在 1-2月深圳房價漲幅均位居全國第一的壓力下，深圳于上周開始悄然收緊了放松已超過1年的“限價令”，要求深圳所有的在建新樓盤，以首期價格為基準(zhǔn)，樓盤 銷售價格均要“環(huán)比零增長”，即只能跌不能漲。但政府的這一收緊快速傳導(dǎo)到市場，前晚，有網(wǎng)絡(luò)媒體披露，深圳推出了嚴(yán)控樓盤漲價、要求只能跌不能漲的“限 漲令”，這一消息迅速震動了整個深圳。昨日下午，深圳規(guī)土委向傳媒界發(fā)出了新聞通稿，否認(rèn)深圳出臺了新的限漲令。但同時也指出，深圳在“沿用兩年來的做 法，執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價的政策”。 但記者昨日下午通過可靠渠道調(diào)查獲知，深圳多區(qū)開發(fā)商均被深圳規(guī)土委下屬分局約談，要求個盤價格以首期為準(zhǔn)，只能跌不能漲。有地產(chǎn)商發(fā)反映，這意味著始自2011年4月的悄然執(zhí)行的限價令重新收緊并將更嚴(yán)苛。 “限漲令”3月5日啟動 昨 日下午，深圳規(guī)土委向傳媒界發(fā)出了新聞通稿，稱并未出臺新的限漲令，但南都記者昨日通過可靠渠道獨家獲知，深圳多區(qū)開發(fā)商均被主管部門集體約談，進(jìn)行一場 名為“羅湖、福田轄區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控暨培訓(xùn)會議”的培訓(xùn)，實質(zhì)內(nèi)容即要求開發(fā)商旗下樓盤，以首期單位為基準(zhǔn)，只能跌不能漲。 昨 日下午約3：20，羅湖、福田的10多家開發(fā)商代表來到福田山水大廈7樓會議室，深圳市規(guī)土委第一直屬管理局在這里舉行了以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)使用主題的培 訓(xùn)，培訓(xùn)由新任副局長李家寶主持，約12家開發(fā)商到場，其中不乏京基、合正、深物業(yè)、農(nóng)科、深業(yè)、華來利、蘭江、萬澤等品牌房企。 培訓(xùn)的主要內(nèi)容是介紹最新的合同均價的計算方式，也即近日業(yè)內(nèi)風(fēng)傳的“限漲令”。這一計價方式已于3月5日在全市悄然啟動。由于來得過于突然，寶安、龍崗不少樓盤出現(xiàn)房已售出，合同卻不能備案的情況，這一點得到了官方現(xiàn)場確認(rèn)。 開發(fā)商須登記樓盤預(yù)期售價 對于深圳房價高不高，李家寶現(xiàn)場舉例說，深圳房價從2001年前后的6000元/平方米漲至現(xiàn)在2萬多元每平方米，最高6萬元/平方米，總體上房價是偏高的。今年1月，在全國大中城市中，深圳房價環(huán)比上漲2 .2%，漲幅第一?！斑@意味著深圳房地產(chǎn)調(diào)控壓力更大”。 但這次會議全程并未對外界熱傳的“限價令”或“限漲令”作出解釋。李家寶表示，地方政府調(diào)控細(xì)則出臺前，不宜過多表態(tài)。他強(qiáng)調(diào)，開會主要是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，盡量讓開發(fā)商和老百姓都滿意。 值 得一提的是，從2011年4月深圳出臺限價令至今，這一政策從未以文件形式下發(fā)，官方也從未公開正面承認(rèn)出臺過限價令。這一次“限漲令”的推出，也如同以 往：由各分局召集轄區(qū)內(nèi)開發(fā)商集中培訓(xùn)。昨日會后，李家寶要求開發(fā)商將年內(nèi)要賣的樓盤及預(yù)期價格進(jìn)行登記，主要是為了“平衡全市價格”。 “現(xiàn)場比預(yù)想的要平淡。”一位到場開發(fā)商說，大家對這種樓市的“計生政策”已經(jīng)習(xí)以為常了。所有介紹結(jié)束后，現(xiàn)場并沒有開發(fā)商代表提問，只是默默地記錄著。 昨天下午，記者了解到，和管轄羅湖、福田的深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局第一直屬管理局同時召開會議的還有管轄南山的第二直屬管理局，內(nèi)容基本相似。而此前，龍崗區(qū)已經(jīng)召開內(nèi)部會議，傳達(dá)了同樣的精神。 釋疑 “限漲令”計算方法 房地產(chǎn)信息系統(tǒng)提供兩種均價計算方式，分別針對認(rèn)購書和合同，都是以總價款除以總面積得出。 例 如，如果某住宅項目今年3月拿到預(yù)售證，當(dāng)時獲批的預(yù)售均價是32000元/平方米，設(shè)為A，這個價格將成為3月的控制價。如果3月份的合同成交均價為 31900元/平方米，那么4月1日起，系統(tǒng)將自動生成新的月度目標(biāo)均價為31900元/平方米，計為B。并且，B一定要小于或者等于A。 依次類推，若4月份新合同均價為C，那5月份銷售價格必須小于等于C。 注：從這兩年多的房價數(shù)據(jù)（見下圖）的波動來看，“限價令”在某種意義上還是使得深圳新房成交價格趨于穩(wěn)定，基本上保持在2萬元上下變動，而政策在開始、升級的兩個階段后確實抑制住了往上走的趨勢，而是出現(xiàn)了數(shù)據(jù)的下滑，而到了上個月則再次突破了2萬元大關(guān)。 新政解讀 目標(biāo) 個盤成交均價逐月零增長 本輪政策和兩年前極為相似，依然以個盤成交均價的逐月零增長為目標(biāo)，只跌不漲將是這一政策的最終結(jié)果。 和 兩年前最為不同的是，本次目標(biāo)均價僅控制項目首月價格，本月實際銷售均價控制下月價格。昨日會上，深圳市規(guī)土委第一直屬管理局工作人員也著重介紹了首月價 格的重要性，等預(yù)售批準(zhǔn)后，在系統(tǒng)填寫的目標(biāo)均價就開始顯示其作用，第一個月的售價將受目標(biāo)均價控制，但下一月的銷售均價將不再受目標(biāo)均價控制，而是受前 一個月銷售均價控制。并且，今年新增了認(rèn)購書價格控制，而此前僅有合同價格會被列入價格控制范疇中。認(rèn)購書均價計算方式與合同均價方式基本類似，不同之處 在于只有當(dāng)前簽署的認(rèn)購書參與價格計算，工作人員介紹，按照新的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，在預(yù)售證申報前夕，目標(biāo)均價將按照90平方米以下、90-144平方米和 144平方米以上等三個面積段分別填寫。 而 在開發(fā)商初次制定預(yù)售價格時，政府部門都會予以指導(dǎo)。工作人員介紹，會重點考慮三個方面：通常會將距離該項目最近的在售樓盤近三個月銷售均價作為參考依 據(jù)；其次為同質(zhì)可比原則，將和該項目品質(zhì)、戶型等同類型的房源銷售價格作為參考，再次，當(dāng)該項目周邊沒有任何其他住宅項目可售時，目前使用常見的原則為區(qū) 域均價，或者參考同質(zhì)二手房源的價格作為參考。 舉措 領(lǐng)證后三月未售目標(biāo)均價清零 工作人員介紹，今年在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)使用過程中，還有一種特殊情況需要注意。 如果有住宅項目辦理預(yù)售證后，超過三個月沒有銷售記錄的情況，就會導(dǎo)致系統(tǒng)目標(biāo)均價自動清零，造成任何合同無法打印的情況。如果真的發(fā)生這種情況，那開發(fā)商只能在項目準(zhǔn)備開售前，再次到該局重新申請?zhí)顚懩繕?biāo)均價。 工作人員建議，在樓盤銷售人員錄入合同時，合同價款高低合理搭配起來，即所謂的“肥瘦搭配”。如果當(dāng)月錄入合同全是低均價價款的，就會導(dǎo)致本月實際銷售均價較低。等下月想錄入高價款合同時，系統(tǒng)就會自動屏蔽，造成無法打印合同。 現(xiàn)場一不愿透露姓名的福田開發(fā)商介紹，他們公司兩年來一直有項目在售，在他們的操作過程中，限價政策從2011年啟動以來，從來都沒有退出市場，只有執(zhí)行的松還是緊的差別，去年3月之后，他們感覺到執(zhí)行過程中略有放松，如今重提，也只是重新嚴(yán)格執(zhí)行了起來。